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Glossario

A

Agenzia di rating

Soggetto che attribuisce il rating a un'emissione obbligazionaria o ad una società di gestione del risparmio, valutando le caratteristiche dei titoli e le condizioni gestionali dell'emittente. In parole più semplici  è una società che analizza dati finanziari, informando i mercati sulla validità o meno dell’economia e dei conti pubblici degli Stati, oppure del valore di specifiche aziende.

Apporto

Con il termine apporto si intende il conferimento, da parte del proprietario, di beni (immobili) al patrimonio di un fondo.

Asset allocation

Selezione delle attività in cui investire, determinata al fine di ottenere la composizione ottimale di un portafoglio, nel rispetto del profilo di rischio-rendimento desiderato e precedentemente stabilito.

Asset Management

Insieme delle attività e dei servizi professionali mirati alla massimizzazione del valore e del reddito di una proprietà immobiliare ("asset") che fa parte del fondo immobiliare dal momento della sua acquisizione alla eventuale vendita.

Autorità di vigilanza

Insieme degli organi, della normativa e degli strumenti che garantiscono il corretto funzionamento e la trasparenza dei mercati finanziari.

Tra questi quelli che si occupano del nostro settore sono la CONSOB e la Banca d’Italia.


B

Banca Depositaria

La banca depositaria è l'istituto che vigila sull'operatività del fondo e garantisce la separazione del patrimonio del fondo da quello della società di gestione.

Il Testo Unico della Finanza (D.Lgs 58/1998), all'art.38, stabilisce che la Banca depositaria:

  • accerta la legittimità delle operazioni di emissione e rimborso delle quote del fondo, il calcolo del loro valore e la destinazione dei redditi del fondo;
  • accerta che nelle operazioni relative al fondo la controprestazione sia ad essa rimessa nei termini d'uso;
  • esegue le istruzioni della società di gestione del risparmio se non sono contrarie alla legge, al regolamento o alle prescrizioni degli organi di vigilanza.

I sindaci e gli amministratori sono tenuti a riferire alle autorità di vigilanza competenti sulle eventuali irregolarità riscontrate nella gestione dei fondi. Data la delicatezza della funzione svolta dalla banca depositaria, la Banca d'Italia, sentita la CONSOB, determina le condizioni per l'assunzione dell'incarico.

Benchmark

E' il parametro oggettivo di riferimento dei fondi comuni di investimento; costituito da un indice o da una composizione di indici finanziari, aiuta l'investitore a comprendere le caratteristiche peculiari di determinate tipologie di investimenti, con riferimento in particolare alla loro rischiosita'.
Confrontando il rendimento di un investimento con l'andamento del benchmark nello stesso periodo, è possibile valutare la capacità di gestione del gestore.

I fondi comuni di diritto italiano hanno l'obbligo di indicare il benchmark su tutta la documentazione rivolta al pubblico (prospetto informativo, rendicontazione e pubblicità) e di metterlo a confronto con l'andamento del fondo.

Il requisito essenziale che un parametro oggettivo di riferimento deve avere, secondo il regolamento Consob 10973/1997 sulla prestazione dei servizi d'investimento e dei servizi accessori, è la sua coerenza con il rischio sottostante la gestione del fondo con il quale si vuole operare il confronto.

Gli altri requisiti necessari sono:

  • la trasparenza, che consiste nella chiarezza delle regole di calcolo utilizzate per la costruzione del benchmark. Questo significa che le formule matematiche usate dalla società di gestione devono essere semplici e comunicate in maniera chiara ai risparmiatori;
  • la rappresentatività, che implica che la composizione del benchmark debba essere coerente con quella del patrimonio del fondo;
  • la replicabilità, ossia deve essere composto da attività finanziarie che il risparmiatore può, almeno in linea teorica, acquistare direttamente sul mercato.

Borsa Italiana S.p.A.

Borsa Italiana nasce dalla privatizzazione dei mercati di borsa e dal 1998 si occupa dell’organizzazione, della gestione e del funzionamento dei mercati finanziari. A partire dal 1° ottobre 2007 è diventata effettiva l'integrazione tra il Gruppo Borsa Italiana ed il Gruppo London Stock Exchange, che ha dato vita al mercato leader in Europa per quanto riguarda gli scambi azionari, gli scambi di ETF, di covered warrant e certificates così come di strumenti del reddito fisso.

Obiettivo principale di Borsa Italiana è sviluppare i mercati e massimizzarne la liquidità, la trasparenza, la competitività e l’efficienza

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C

Cartolarizzazione

La cartolarizzazione, traduzione del termine anglosassone securitization, è una tecnica con cui si rendono disponibili per i detentori di proprietà immobiliari i flussi di cassa futuri attesi dall’immobile o dal complesso immobiliare ( canoni di locazione).
Con la cartolarizzazione i valori immobiliari vengono trasformati in strumenti finanziari, che incorporano il valore degli asset per essere poi ceduti .
E’ un’operazione di conversione di asset di bilancio (beni patrimoniali) in titoli, che vengono collocati presso terzi.

Con la cartolarizzazione si ottengono i seguenti effetti positivi:

  • si ricava una maggiore liquidità;
  • si ha lo scorporo della gestione immobiliare dall’attività caratteristica dell’azienda;
  • si ha un’offerta di titoli alternativi a quelli dello stato.

Collocamento

E’ uno dei servizi di investimento previsti nel Testo Unico della Finanza (D.Lgs. 58/1998), che può essere svolto unicamente da intermediari autorizzati; esso rappresenta la modalità principale con cui si realizzano le offerte pubbliche di vendita (OPV), di sottoscrizione (OPS) e le offerte pubbliche iniziali (IPO).
Il collocamento può essere pubblico o privato.
Nel primo caso, dato che l'operazione viene rivolta al pubblico indistinto degli investitori, sia retail sia istituzionali, l'operazione è svolta da un gruppo di intermediari, il cosiddetto consorzio di collocamento. Il Testo Unico della Finanza prevede tre tipi di consorzi che si differenziano in funzione degli impegni assunti dagli intermediari:

  • di semplice collocamento. Ogni intermediario si impegna a vendere presso il pubblico una parte dei titoli oggetto dell'offerta;
  • di garanzia. Ogni intermediario si impegna a sottoscrivere l'eventuale quota di titoli rimasti invenduti dopo la chiusura del periodo di offerta;
  • di assunzione a fermo. Gli intermediari del consorzio acquistano i titoli direttamente dall'emittente e si impegnano a collocarli entro un certo periodo presso il pubblico degli investitori.

Il collocamento privato è invece rivolto unicamente a investitori professionali e si svolge tramite un meccanismo di asta imperfetta (Bookbuilding).

Codice ISIN

I titoli sono individuati dal codice ISIN (International Securities Identification Number) attribuito secondo lo standard ISO 6166 che ne definisce i criteri di codifica e individua l'Agenzia competente all'assegnazione dello stesso.

Per l'Italia il ruolo di Agenzia Nazionale di Codifica degli strumenti finanziari, attribuito a partire dal 1991 all'Ufficio Italiano dei Cambi, dal 1° gennaio 2008 viene svolto dalla Banca d'Italia, nella quale il suddetto ente è confluito. La Banca d'Italia, in tale veste, partecipa all'A.N.N.A. (Association of National Numbering Agencies). I dati raccolti nell'ambito di questa attività vengono registrati nell'Anagrafe Titoli, che rappresenta la fonte ufficiale e completa dei codici ISIN italiani.

Commissione di gestione

o management fee: costituisce la remunerazione del gesture per il lavoro svolto e viene calcolata  normalmente sulla base di una percentuale (annua) rapportata giornalmente al valore complessivo netto del fondo

Commissione di overperformance

Si tratta di una remunerazione aggiuntiva a favore della società di gestione, dovuta nel caso in cui il risultato periodico superi un parametro di riferimento.. La percentuale è solitamente commisurata all'incremento del valore della quota rispetto all'incremento di un parametro di riferimento detto " obiettivo di rendimento". L’obiettivo di rendimento è il risultato al superamento del quale viene riconosciuta alla SGR l’eventuale commissione di overperformance. In altri termini, il risultato "minimo" rappresenta esclusivamente il punto di riferimento per il computo della suddetta commissione, e non anche un parametro identificativo di rendimento potenzialmente realizzabile che l'investitore possa essere indotto ad attendersi alla scadenza del fondo.

Commissione di sottoscrizione

rappresenta il costi di entrata nel fondo e sono normalmente commisurate all'ammontare lordo delle sottoscrizioni, con una percentuale fissa o, più spesso, decrescente all'aumentare della somma investita;.

CONSOB

La Commissione Nazionale per le Società e la Borsa (Consob), istituita con la legge n. 216 del 7 giugno 1974, è un'autorità amministrativa indipendente, dotata di personalità giuridica e piena autonomia con la legge 281 del 1985, la cui attività è rivolta alla tutela degli investitori, all'efficienza, alla trasparenza e allo sviluppo del mercato mobiliare italiano.

Le funzioni della Consob, estese a tutti gli aspetti rilevanti per l'efficiente tutela del risparmio, riguardano i prodotti oggetto degli investimenti e i relativi emittenti, gli intermediari dei quali i risparmiatori si avvalgono per effettuare tali investimenti e i mercati nei quali essi vengono realizzati.

Il controllo sui prodotti finanziari (azioni, obbligazioni, titoli di stato, quote di fondi comuni di investimento ecc.) si realizza assicurando ai risparmiatori tutte le informazioni necessarie per effettuare e gestire i propri investimenti in modo consapevole (controllo di trasparenza).

Il controllo sugli intermediari si realizza con l'emanazione di norme dirette a proteggere l'investitore da comportamenti scorretti che possano danneggiarlo (controllo di correttezza).

Il controllo sui mercati si realizza assicurando: la massima efficienza delle contrattazioni, per consentire all'investitore di negoziare agevolmente i prodotti finanziari; la qualità dei prezzi, che devono riflettere le effettive componenti del mercato; l'efficienza e la certezza delle modalità di esecuzione dei contratti conclusi.

In relazione alle attribuzioni stabilite dalla legge la Consob:

  • regolamenta la prestazione dei servizi e delle attività di investimento da parte degli intermediari, gli obblighi informativi delle società quotate nei mercati regolamentati e le operazioni di appello al pubblico risparmio;
  • autorizza la pubblicazione dei prospetti informativi relativi ad offerte pubbliche di vendita e dei documenti d'offerta concernenti offerte pubbliche di acquisto, l'esercizio dei mercati regolamentati, le iscrizioni agli Albi delle imprese di investimento e delle società di revisione;
  • vigila sulle società di gestione dei mercati e sulla trasparenza e l'ordinato svolgimento delle negoziazioni nonché sulla trasparenza e la correttezza dei comportamenti degli intermediari e dei promotori finanziari;
  • sanziona i soggetti vigilati;
  • controlla le informazioni fornite al mercato dai soggetti che fanno appello al pubblico risparmio nonché le informazioni contenute nei documenti contabili delle società quotate;
  • accerta eventuali andamenti anomali delle contrattazioni su titoli quotati e compie ogni altro atto di -verifica di violazioni delle norme in materia di abuso di informazioni privilegiate (insider trading) e di manipolazione del mercato;
  • comunica con gli operatori e il pubblico degli investitori per un più efficace svolgimento dei suoi compiti e per lo sviluppo della cultura finanziaria dei risparmiatori;
  • collabora con le altre autorità nazionali e internazionali preposte all’organizzazione e al funzionamento dei mercati finanziari.

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Controvalore medio giornaliero

Viene calcolato alla fine di una giornata di contrattazioni sul mercato di Borsa Italiana e rappresenta il valore (espresso in euro) del prodotto tra il numero delle quote scambiate e il loro prezzo di mercato ufficiale.

Corporate governance

Insieme delle regole alla base della gestione dell'impresa, che stabiliscono gli organi dell'azienda e le loro relazioni, ad esempio, sulla ripartizione dei compiti, l'assunzione delle responsabilità e i poteri decisionali.


D

Dealing Code

Procedura per la comunicazione delle operazioni effettuate da soggetti rilevanti e da persone ad essi strettamente legate su quote di fondi gestiti dalla SGR negoziate sui mercati regolamentati.

Alla base di questa procedura ci sono le disposizioni di cui agli articoli 180 e ss del D.Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58, come successivamente modificato (il “TUF”), in ottemperanza a quanto previsto dall’articolo 114, comma 7, del TUF e dalle disposizioni di attuazione previste negli articoli da 152-sexies a 152-octies del Regolamento approvato dalla Consob con Delibera n. 11971 del 14 maggio 1999, come successivamente modificato (il “Regolamento Emittenti”).

I soggetti rilevanti sono a grandi linee: i componenti degli organi di amministrazione e di controllo della SGR e tutti coloro che abbiano regolare accesso a informazioni privilegiate e detengano il potere di adottare decisioni di gestione che possono incidere sull’evoluzione del patrimonio del fondo come  i soggetti che svolgono funzioni di direzione e i dirigenti della SGR ed i soggetti che partecipano agli organi di governance dei Fondi. Rientrano in questa categoria anche coloro che detengano una partecipazione nella Società di Gestione del Risparmio pari o superiore al 10%.

Le persone collegate a questi soggetti  e per le quali vige il medesimo obbligo di comunicazione sono i genitori, il coniuge, i figli e in generale tutti i parenti e gli affini. Rientrano nella stessa categoria le persone giuridiche, controllate direttamente o indirettamente da un soggetto rilevante o da una delle persone ad esse collegate.

Tra i soggetti rilevanti vanno infine inclusi le società di persone i cui interessi economici siano sostanzialmente equivalenti a quelli di un Soggetto Rilevante e i trust costituiti a beneficio di un Soggetto Rilevante o da una delle persone ad esso collegate.

Le operazioni “rilevanti” per le quali scatta l’obbligo di comunicazione al mercato sono le operazioni di acquisto, vendita, sottoscrizione o scambio di Quote effettuate dai Soggetti Rilevanti o dalle Persone Strettamente Legate, direttamente o tramite interposta persona, con eccezione delle  operazioni il cui importo complessivo non raggiunga i 5.000 (cinquemila) euro entro la fine di ciascun anno solare (l’“Importo Rilevante”).

Dematerializzazione

La dematerializzazione degli strumenti finanziari consiste nella trasformazione del certificato cartaceo in una scrittura contabile su di un registro elettronico: dal 1 gennaio 1999 tutti i titoli quotati non possiedono più natura cartacea ma, attraverso il sistema accentrato Monte Titoli, ogni diritto viene garantito dalle scritture contabili tenute dall’intermediario finanziario (SIM, Banca) presso cui l’investitore ha depositato i propri titoli.

In questo modo  i risparmiatori non corrono più il rischio di subire il furto dei propri titoli oppure di entrare in possesso di titoli falsi e al contempo anche gli emittenti risparmiano i costi di stampa; a livello di sistema sono inoltre ridotti i costi di movimentazione (conseguente all'avvicendamento della proprietà) dei titoli. Il pagamento degli interessi e il rimborso del capitale alla scadenza non sono più legati alla presentazione dei titoli; queste operazioni sono effettuate con accrediti sui conti bancari e sui conti detenuti dagli emittenti presso la società di gestione accentrata.

In Italia Monte Titoli svolge le funzioni di depositario centrale di strumenti finanziari (dematerializzati e non) nonché di gestore dei servizi di liquidazione e regolamento delle operazioni in titoli, sotto la vigilanza della Banca d'Italia e della Consob.

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Destinazione d’uso

Funzione (residenza, uffici, attività produttive ecc.) a cui è destinato l’uso di un determinato immobile secondo quanto previsto dagli strumenti urbanistici.

Le destinazioni d'uso principali, che poi si declinano in ulteriori destinazioni complementari, sono le seguenti: residenza, attività industriali e artigianali, attività terziarie, attività agricole, servizi ed attrezzature pubbliche o di uso pubblico.

Dividend Yield

Indice che permette di misurare la redditività del provento distribuito, rapportandolo con il costo dell’investimento iniziale sostenuto (dividendo/valore emissione quota).

Due diligence

Processo di indagine focalizzato su attività aventi come obiettivo l’approfondimento della situazione tecnico-edilizia, urbanistica, ambientale, amministrativa, finanziaria e di mercato di un immobile, solitamente da effettuare prima di un investimento. Esso di basa principalmente sul confronto tra lo stato di fatto e la documentazione relativa ad un immobile.


E

Esperti Indipendenti

La normativa vigente in materia di fondi comuni di investimento immobiliare chiusi prevede che per la valutazione dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari non quotate, le società di gestione del risparmio si avvalgano di Esperti Indipendenti in possesso dei requisiti di cui all’articolo 17 del d.m. n. 228 del1999.

I soggetti o le società (in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa) incaricati, di effettuano perizie, stime e valutazioni periodiche sul portafoglio immobiliare di un fondo, al fine di determinare il valore contabile degli immobili.

Essi intervengono anche in occasione di cessione o conferimento di beni al Fondo


F

Facility Management

Rappresenta, infine, il complesso di tutte le attività indispensabili per gestire la piena funzionalità di un edificio e/o patrimonio immobiliare e per risolvere insorgenze problematiche impreviste ed imprevedibili.

Rientrano nell’ambito del Facility Management: il controllo, la pianificazione e il coordinamento degli interventi manutentivi, nella gestione degli spazi e degli arredi in funzione delle modificazioni del lay-out interno, la definizione dei piani di sicurezza, sia per quanto riguarda la safety che la security, e la sicurezza sul posto di lavoro, la selezione dei fornitori esterni per l’espletamento di servizi di supporto necessari al processo di gestione immobiliare (move in, esecuzione dei lavori manutentivi, servizi di pulizia, reception, ecc.), la gestione di tutte le attività manutentive, ordinarie (a guasto o programmate) e straordinarie e, infine, la gestione delle attività progettuali e di direzione lavori per l’espletamento delle procedure concessorie necessarie per la realizzazione delle attività di manutenzione straordinaria.

Fondi immobiliari a distribuzione dei proventi

Fondo in cui le plusvalenze eventualmente realizzate grazie alle cessioni immobiliari o derivanti dalla redditività degli immobili vengono (totalmente o parzialmente) distribuite ai sottoscrittori con cadenza periodica (in concomitanza con la chiusura dei rendiconti).Questo sistema va bene per i fondi che hanno nel loro patrimonio immobili a reddito.

Fondi immobiliari ad accumulo dei proventi

Fondo in cui le plusvalenze realizzate grazie alle cessioni immobiliari o derivanti dalla redditività del fondo non vengono distribuite ai sottoscrittori, ma vanno ad aumentare il valore complessivo del fondo. Il sottoscrittore riceve una somma di denaro solo nel momento in cui vende le quote/si liquida il fondo. Questa modalità si applica per lo più ai fondi a sviluppo.

Fondo immobiliare

Il fondo immobiliare è un prodotto di gestione collettiva del risparmio, ossia una tipologia di fondo comune di investimento. È costituito in forma di “fondo comune chiuso” e si caratterizza per lo specifico oggetto dell’investimento costituito, in misura non inferiore ai 2/3 del valore complessivo del fondo, da:beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari e altri OICR immobiliari.

Tale “soglia” minima di investimento può ridursi al 51% del patrimonio del fondo se almeno il 20% del medesimo è investito in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare.

Con il termine “forma chiusa” si intende che: il patrimonio iniziale ed il numero di quote sono predefiniti, le quote possono essere sottoscritte soltanto durante la fase di offerta e i rimborsi, normalmente, avvengono alla scadenza del fondo (e/o con scadenze predefinite)

Tali fondi possono essere classificati anche a seconda del pubblico cui si rivolgono (retail o riservati a investitori qualificati), delle modalità di acquisizione degli immobili (ad apporto e non ad apporto) e della politica di distribuzione dei dividendi (a distribuzione o ad accumulazione).

I fondi immobiliari sono quindi strumenti di investimento che hanno lo scopo principale di trasformare investimenti diretti in immobili in attività finanziarie: isolando il flusso di reddito prodotto da un portafoglio di immobili (canoni e plusvalenze da realizzo) incorporandolo in quote (le quote di partecipazione al fondo immobiliare) tutte dotate degli stessi diritti. Il vantaggio di questa di operazione di finanza immobiliare risiede nella possibilità per i risparmiatori di accedere, con capitali limitati, all’investimento immobiliare.

Fondo immobiliare ad apporto

I fondi immobiliari ad apporto sono costituiti, in tutto o in parte, tramite conferimento di beni rappresentati da immobili, diritti reali immobiliari o partecipazioni in società immobiliari in cambio di quote del fondo

Le quote poi possono essere collocate sul mercato o tra investitori qualificati..

I fondi immobiliari ad apporto si distinguono tra:

  • fondi ad apporto pubblico, qualora gli immobili siano conferiti al fondo dallo stato o da altro ente pubblico anche territoriale;
  • fondi ad apporto privato, qualora il conferente sia un soggetto privato.

Per il potenziale investitore tale tipologia di fondo che ha un patrimonio immobiliare precostituito offre il vantaggio di conoscere, prima della sottoscrizione, l'elenco degli immobili costituenti e la loro redditività storica: questo consente di esprimere una propria valutazione del patrimonio, delle conseguenti potenzialità di reddito, di sviluppo o di rivalutazione, e di decidere di conseguenza.

Fondo immobiliare ordinario

Fondo costituito tramite sottoscrizione di quote da parte dei risparmiatori. Le risorse finanziarie così raccolte dal pubblico sono investite dal soggetto gestore (SGR) in beni immobili, diritti reali immobiliari o partecipazioni in società immobiliari.

In questa tipologia di fondi la redditività rimane invece subordinata alla realizzazione dei piani di investimento immobiliare programmati.

Fondo immobiliare riservato

I fondi ordinari riservati sono quelli dedicati esclusivamente agli investitori qualificati :in questa tipologia di fondi presumendo la maggior preparazione di tale categoria di investitori, la normativa consente la deroga di alcuni dei limiti prudenziali stabiliti invece per i fondi destinati anche ad investitori non professionali.

Fondo semi-aperto

le operazioni di rimborso anticipato di quote ai Partecipanti avverranno con la medesima frequenza e in coincidenza delle nuove emissioni di quote del Fondo, al valore di bilancio risultante dall’ultimo rendiconto/relazione.

Fondi speculativi

Sono fondi che sono contraddistinti da obiettivi di rendimento elevati e dalla possibilità di derogare a molte delle regole previste per i fondi immobiliari ordinari. Le principali differenze stanno nell’assenza di un  limite all’indebitamento, nella possibilità di compiere operazioni in conflitto di interesse fino al 100% del valore del fondo e non hanno alcun limite circa il valore massimo di un singolo bene conferito.

Fund Manager

Soggetto incaricato dalla SGR per individuare le strategie di massimizzazione del rendimento del fondo e minimizzazione dei rischi.


G

Gestione Collettiva del Risparmio

L’art. 1, lett. n), TUF, definisce, innanzitutto, la gestione collettiva del risparmio come il servizio che si realizza attraverso:

  • la promozione, istituzione e organizzazione di fondi comuni di investimento, e l’amministrazione dei rapporti con i partecipanti;
  • la gestione del patrimonio di OICR, di propria o altrui istituzione, mediante l’investimento avente ad oggetto strumenti finanziari, crediti o altri beni mobili o immobili.

La nozione di organismo di investimento collettivo, la cui individuazione è fornita dallo stesso art. 1 TUF, il quale stabilisce che:

  • gli organismi di investimento collettivo sono i “fondi comuni di investimento e le SICAV”;
  • il fondo comune di investimento è “il patrimonio autonomo, suddiviso in quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti, gestito in monte” cioè nell’interesse e per conto della collettività degli investitori; nel fondo comune, l’investitore partecipa ad una forma “collettiva” di investimento acquisendo una quota di partecipazione ad un patrimonio collettivo, al quale partecipano pro-quota anche altri investitori; l’investitore non affida dunque al gestore un patrimonio che resta separato rispetto a quello di altri investitori che accedono alla stessa forma di investimento: nel fondo, infatti, l’apporto del singolo va a confondersi e a confluire in un patrimonio unico, al quale affluiscono anche gli investimenti degli altri soggetti che partecipano al fondo.
    Ciascun “fondo”, tuttavia, rappresenta un patrimonio “autonomo”, sia dal patrimonio dell’intermediario gestore, sia dal patrimonio rappresentativo di altri fondi, anche se gestiti dal medesimo soggetto.
  • la SICAV è “la società per azioni a capitale variabile con sede legale e direzione generale in Italia avente per oggetto esclusivo l’investimento collettivo del patrimonio raccolto mediante l’offerta al pubblico di proprie azioni”.

L’investitore che partecipa ad un fondo comune di investimento aderisce così ad un rapporto strutturato in forma standardizzata per tutti i partecipanti al fondo, senza possibilità di introdurvi elementi di personalizzazione: non a caso, uno degli elementi distintivi della gestione individuale rispetto alla gestione collettiva risiede nel fatto che, nella gestione individuale, il singolo cliente può, in ogni momento, impartire istruzioni vincolanti al gestore, alle quali quest’ultimo deve conformarsi (ad esempio, ordinare che venga effettuato un determinato investimento, ecc.)

Global coordinator

Il principale partner dell'azienda emittente durante il processo di quotazione in borsa della società stessa o di un suo fondo.. Esso svolge funzioni di coordinamento, organizzazione e consulenza.

Questa attività è svolta da Banche o Società di intermediazione mobiliare (Sim) .


I

Investitori qualificati/istituzionali

Il Decreto del Ministero del Tesoro del 24/5/1999 n. 228, art. 1, comma 1, lettera h), come successivamente integrato e modificato, definisce “investitori qualificati” le seguenti categorie di soggetti:

  • le imprese di investimento, le banche, gli agenti di cambio, le società di gestione del risparmio (SGR), le società di investimento a capitale variabile (SICAV) , i fondi pensione, le imprese di assicurazione, le società finanziarie capogruppo di gruppi bancari e i soggetti iscritti negli elenchi previsti dagli artt. 106, 107 e 113 del Testo Unico Bancario;
  • i soggetti esteri autorizzati a svolgere, in forza della normativa in vigore nel proprio Paese di origine, le medesime attività svolte dai soggetti di cui al precedente alinea;
  • le fondazioni bancarie;

IPO

Termine inglese stante per Initial Public Offering, ossia l'offerta al pubblico di titoli di una società che ricorre al mercato dei capitali per la prima volta. In italiano OPV, Offerta Pubblica di Vendita.

Questo termine è valido anche per i fondi immobiliari che vengono collocati sul mercato.


L

Leasing

Contratto con il quale una parte (locatore) concede ad un’altra (locatario) il godimento di un bene, acquistato o fatto costruire dal locatore su scelta e indicazione del locatario, per un tempo determinato, con facoltà per quest'ultimo di acquistare la proprietà del bene alle condizioni prefissate al termine della locazione nell’apposito contratto.

Leasing immobiliare

Contratto di leasing finanziario avente per oggetto un bene immobile. La durata in genere è molto lunga ed il canone è indicizzato;

Leverage o leva finanziaria

Rappresenta il rapporto tra l`attivo netto ed il capitale netto, comprensivo delle distribuzioni deliberate sull`utile dell`esercizio e delle attribuzione ai fondi dell`utile d`esercizio; quindi, indica il rapporto fra il totale dei debiti di un`impresa e il valore della stessa impresa (capitale azionario) ai prezzi di mercato


M

Manutenzione

Gestione manageriale di tutte le attività necessarie per la programmazione , l' esecuzione e il monitoraggio degli interventi di "maintenance" (manutenzione) sugli immobili.

MIV

MIV, Mercato Telematico degli Investment Vehicles, è il mercato regolamentato di Borsa Italiana dedicato ai veicoli di investimento.
Con l’entrata in vigore delle modifiche al Regolamento dei Mercati, a far data dal 24 maggio 2010, Borsa Italiana ha provveduto a modificare i requisiti di ammissione delle Investment Companies e delle Real Estate Investment Companies.

Il mercato è ad oggi suddiviso in 4 segmenti, che riflettono la tipologia di strumenti finanziari negoziati:

  1. Segmento Fondi Chiusi, in cui sono negoziate le quote di fondi chiusi mobiliari e immobiliari
  2. Segmento Investment Companies, in cui sono negoziate le azioni delle Investment Companies
  3. Segmento Real Estate Investment Companies, in cui sono negoziate le azioni delle Real Estate Investment Companies (REIC)
  4. Segmento Professionale, in cui sono negoziati gli strumenti finanziari delle Special Investment Vehicles (SIV), ovvero le Investment Companies e le Real Estate Investment Companies trasferite ai sensi dell’articolo 4.6.2 del Regolamento

Su tale segmento le quote dei fondi immobiliari sono negoziate con modalità di negoziazione identiche a quelle previste per le azioni.

L’orario di contrattazioni per il segmento di Fondi chiusi  è il seguente:

08.00 – 11.00 (11.00.00 – 11.00.59) asta di apertura (pre-asta, validazione, apertura)
11.00 – 16.30 (16.30.00 – 16.30.59) asta di chiusura (pre-asta, validazione, chiusura)
La fase di pre-asta di chiusura ha inizio al termine della fase di asta di apertura

Minusvalenza

Perdita in conto capitale derivante (nel caso dei fondi immobiliari) da un’attività di compravendita di beni immobili, pari alla differenza negativa tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, depurata di eventuali interessi maturati e degli oneri accessori.

Monte Titoli S.p.A.

Società per azioni che attua la gestione dei servizi di custodia e amministrazione accentrata di valori mobiliari (titoli azionari e obbligazionari), costituita nel 1978 per iniziativa della Banca d’Italia, del gruppo di banche e associazioni di categoria facenti parte della CIPA e degli agenti di cambio. La L. 19.6.1986, n. 289, ha trasformato la Monte Titoli da società fiduciaria in società di servizi, allo scopo di razionalizzare la custodia e l’amministrazione dei valori mobiliari.

Market discount

Si tratta dello sconto che, a causa degli scarsi volumi negoziati, esiste tra il prezzo di mercato (stabilito in base all'incontro tra domanda e offerta), e il valore patrimoniale della quota (NAV), determinato nella relazione semestrale/rendiconto annuale del fondo. Di conseguenza, il sottoscrittore che volesse uscire in anticipo rispetto alla scadenza del fondo potrà farlo al prezzo di Borsa corrente.


N

NAV

Rappresenta il valore di bilancio di un fondo immobiliare riscontrabile dalla relazione semestrale e dal rendiconto annuale, dato dalla differenza tra attivo e passivo di bilancio di un fondo immobiliare, tenendo conto delle perizie sugli immobili effettuate dagli esperti indipendenti. Questo è anche il dato di riferimento a cui viene effettuato il rimborso in occasione della liquidazione della quota.

Nota Integrativa

E’ il documento in cui gli amministratori, nel redigere il Bilancio d’esercizio, forniscono tutti i chiarimenti per una migliore interpretazione dello Stato Patrimoniale e del Conto Economico: in esso devono essere evidenziati i criteri di valutazione usati, analizzate nel dettaglio le voci principali, presentati i fatti di maggior rilievo che hanno caratterizzato la gestione.


O

Obiettivo di rendimento

L’obiettivo di rendimento è il risultato al superamento del quale viene riconosciuta alla SGR l’eventuale commissione di overperformance. In altri termini, il risultato "minimo" rappresenta esclusivamente il punto di riferimento per il computo della suddetta commissione, e non anche un parametro identificativo di rendimento potenzialmente realizzabile che l'investitore possa essere indotto ad attendersi alla scadenza del fondo.

Le valutazioni in tema di performance dei fondi immobiliari devono tenere conto che i rendimenti sono frutto di stime economiche, che non vi è garanzia di ottenere uguali rendimenti per il futuro e che il diritto al rimborso potrà essere esercitato solo alla scadenza e alle condizioni predeterminate nel regolamento di gestione del fondo.

Offerta Pubblica di Vendita

Si definisce OPV come ogni offerta, invito ad offrire o messaggio promozionale, in qualsiasi forma rivolti al pubblico, finalizzati alla vendita di prodotti finanziari.

OICR

Organismo di investimento collettivo del risparmio. Il testo unico della finanza ha introdotto il termine OICR che ha sostituito l'espressione OICVM (organismo di investimento collettivo in valori mobiliari).

Oneri

Si tratta degli oneri cui è soggetto il fondo, il sottoscrittore o la SGR stabiliti nei singoli regolamenti di gestione dei vari fondi immobiliari.

Oneri a carico del fondo

Il regolamento prevede generalmente le seguenti tipologie (come fonte informativa ufficiale si raccomanda sempre la lettura del rendiconto di gestione e del prospetto informativo/di quotazione):

  • compenso annuo di gestione spettante alla SGR, pari ad una percentuale sul valore totale delle attività del Fondo o sul suo Patrimonio Netto, quale risulta dal rendiconto della gestione, al netto delle plusvalenze non realizzate sui beni immobili e sulle partecipazioni detenute rispetto al loro valore di acquisizione
  • compenso annuo spettante alla Banca Depositaria, per la sua attività di vigilanza nei confronti della SGR e dei singoli partecipanti di ogni pregiudizio da essi subito in conseguenza dell'inadempimento degli obblighi derivanti alla SGR dallo svolgimento della sua funzione
  • compenso spettante agli esperti indipendenti per la loro attività di valutazione del patrimonio immobiliare
  • oneri inerenti all’acquisizione e alla dismissione delle attività del Fondo (commissioni di intermediazione mobiliare e relative imposte, spese notarili e legali, etc.)
  • spese di amministrazione, manutenzione e ristrutturazione degli immobili del Fondo
  • altre spese (premi assicurativi, spese di pubblicazione, di revisione, oneri finanziari connessi ai prestiti assunti dal Fondo, spese legali, oneri fiscali, contributi di vigilanza)
  • commissione di overperformance (carried interest), commissione riconosciuta ai gestori sulla base della performance realizzata alla scadenza dell’investimento.

Oneri a carico del sottoscrittore

Il regolamento prevede generalmente le seguenti tipologie (come fonte informativa ufficiale si raccomanda sempre la lettura del rendiconto di gestione e del prospetto informativo/di quotazione):

  • commissioni di sottoscrizione, in cifra fissa o in percentuale della somma investita
  • diritti fissi
  • rimborsi per le spese vive della SGR

Orizzonte temporale di riferimento

L’investimento in fondi immobiliari, per la natura dell’oggetto di investimento, ha una prospettiva di medio-lungo termine di circa 10-15 anni. La scadenza dei fondi immobiliari non può essere comunque superiore ai 30 anni.


P

Patrimonio netto

La differenza tra la somma delle attività di un'impresa e le sue passività, e rappresenta la ricchezza di competenza dei possessori delle quote rappresentative del capitale.

Performance

Risultato ottenuto dalla gestione del Fondo. La performance dei fondi chiusi immobiliari è calcolata con il metodo del Tasso Interno di Rendimento che tiene conto degli eventuali proventi distribuiti.

Plusvalenze

E’ l’utile realizzato dalla vendita di una attività ad un prezzo superiore a quello di carico iscritto in bilancio. Le plusvalenze possono anche essere frutto dell’attività di valutazione da parte degli esperti indipendenti sulla base dei valori di mercato e non di una effettiva vendita.

Prezzo di riferimento di Borsa

E' il prezzo che viene calcolato considerando l'ultimo 10% degli scambi della giornata. Il prezzo di riferimento aiuta a capire la reale tendenza dei titoli.

Prezzo ufficiale di Borsa

Il prezzo ufficiale giornaliero di ciascuno strumento finanziario è dato dal prezzo medio ponderato dell'intera quantità dello strumento medesimo negoziata nel mercato durante la seduta.

Property Management

è il complesso delle attività economiche-gestionali ed amministrative finalizzate al presidio ed alla ottimizzazione della redditività di un patrimonio immobiliare.

In particolare le attività economiche e amministrative riguarderanno: la gestione e amministrazione dei flussi economici (canoni, costi del personale, costi energetici, ecc.), la gestione e l’amministrazione del personale che interviene nel processo di gestione immobiliare, lo svolgimento di tutte le attività autorizzative, amministrative, fiscali proprie di un bene immobiliare e la realizzazione e la gestione dell’archivio della proprietà: documenti e dati amministrativi, autorizzativi e tecnici aggiornati.

Prospetto Informativo

Documento approvato dalla Borsa italiana e dalla Consob, con il quale la SGR fornisce all’investitore tutte le informazioni sulle caratteristiche del prodotto stesso e al quale è subordinata la vendita di quote di fondi comuni. Tale documento deve essere obbligatoriamente consegnato al cliente prima che questo aderisca al fondo attraverso la sottoscrizione delle quote. Il Prospetto Informativo deve contenere tutte le informazioni necessarie affinché il risparmiatore/investitore possa formarsi un giudizio sulle caratteristiche dell’investimento che gli viene offerto. Al suo interno si trova la scheda di sottoscrizione in triplice copia una delle quali, una volta firmata, andrà consegnata al sottoscrittore.

Provento

I proventi sono costituiti dagli utili generati dal fondo, con esclusione delle plusvalenze non realizzate, indicati nel rendiconto e nella semestrale del fondo.

I fondi si distinguono in fondi a distribuzione dei proventi e fondi ad accumulo di proventi . Nel primo caso è facoltà della SGR procedere, con le modalità previste dal Regolamento del Fondo, alla distribuzione dei proventi della gestione; nella seconda tipologia i proventi derivanti dalla gestione, incluse le plusvalenze, se realizzate, sono accumulati e ripartiti agli aventi diritto in sede di liquidazione del Fondo.


Q

Quota

E' la più piccola unità in cui il fondo è suddiviso. All'atto della sottoscrizione al partecipante del fondo viene attribuito un numero di quote proporzionale all'importo versato.

Quotazione

Valore di una azione nel mercato in cui è quotata. Per i fondi immobiliari il mercato di riferimento è il MIV (vedi). La quotazione è un termine che ,giorno per giorno, varia a seconda dei valori che si incrociano tra “domanda e offerta”. E’ un valore diverso dal NAV (vedi)


R

Rating

Esprime la valutazione, formulata da un'agenzia privata specializzata(Standard and Poor’s, Moody’s, Fitch, sono le più importanti), del merito di credito di un soggetto che emette prodotti finanziari sui mercati finanziari internazionali. Il rating fornisce agli operatori finanziari un'informazione omogenea sul grado di rischio degli emittenti e riveste una grande importanza per gli investitori che non sono in grado di effettuare autonomamente l'analisi del rischio del credito. In sostanza si tratta di uno strumento sintetico informativo e un efficiente mezzo segnaletico che comunica al mercato i risultati di un’accurata indagine condotta da un qualificato staff di analisti economico - finanziari - gestionali “autorevoli e indipendenti”.

Real Estate

Termine del linguaggio inglese - americano che indica tutte le attività connesse con la proprietà immobiliare: immobili, case, ed altre strutture simili, comprendendo anche il terreno, e l’aria e il sottosuolo, la cui proprietà conferisce il diritto alla edificazione.

Regolamento

Documento che completa le informazioni contenute nel prospetto informativo di un fondo. Il regolamento di un fondo deve essere approvato dalla Banca d'Italia e contiene le modalità di funzionamento del fondo

All’interno sono definitele modalità di funzionamento del fondo , i compiti dei vari soggetti coinvolti, nonché i rapporti con i sottoscrittori delle quote.

Rendiconto e relazioni periodiche

Si tratta di documenti ufficiali e certificati da una società di revisione che illustrano ai risparmiatori/investitori la composizione degli investimenti e del valore del fondo oltre alle scelte strategiche passate e future. Sono depositati ed affissi presso la sede sociale e la sede di Borsa Italia (se il fondo è quotato) entro il giorno successivo alla loro approvazione e entro 30 giorni presso la banca depositaria, oltre che in apposite sezioni del sito del fondo (per i fondi quotati).

Reits

I Reits (Real Estate Investment Trust) sono i fondi immobiliari Usa più comunemente trattati. Tra questi esistono tre grandi categorie: equity fund (gestiscono immobili acquistati o costruiti); mortgage fund (rilevano e gestiscono crediti ipotecari); hybrid fund (sommano le caratteristiche del primo e secondo tipo).

Rendimento annualizzato

Indicatore utilizzato per rappresentare il ritorno composto su base annua di un certo periodo, avente il fine di calcolare per il risparmiatore un rendimento annualizzato al netto di imposte e commissioni.

Rendimento di un fondo immobiliare

Il rendimento di un fondo immobiliare è costituito dai redditi provenienti dagli investimenti finanziari e immobiliari e dalla loro professionale gestione. Questi sono il risultato di due componenti: il capital gain (la plusvalenza realizzata all’atto della cessione del bene), e il rendimento derivante dai canoni di locazione.

Richiamo degli impegni

Il richiamo degli impegni è il momento in cui, terminata la fase di collocamento, la Sgr procede ad riscuotere dai sottoscrittori le somme dovute a seguito dell’impegno assunto in sede di sottoscrizione delle quote del fondo. Per quanto riguarda i fondi ad apporto, la data di richiamo degli impegni coincide con quella di conferimento dei beni.

Risparmio Gestito

Termine che indica l'investimento effettuato indirettamente, tramite istituzioni finanziarie (banche, SIM, fondi comuni, compagnie di assicurazione) autorizzate dalla legge.

Il risparmio gestito può assumere diverse forme, quali:

  • la gestione individuale, effettuata da banche o SIM. La gestione può essere obbligazionaria, azionaria, bilanciata, e può essere orientata solo su titoli italiani o solo su internazionali. Si tratta, in pratica, di un prodotto molto specifico che un risparmiatore si sceglie, affidando a professionisti esperti il suo capitale e lasciando loro la più ampia libertà di scelta nell'ambito dell'indirizzo indicato.
  • la gestione collettiva o "in monte", effettuata da una compagnia di assicurazione o da un fondo comune d'investimento. Le compagnie di assicurazione usano lo strumento delle polizze "a capitale differito" che consentono di incassare, dopo un certo numero di anni, una certa cifra in funzione dei rendimenti conseguiti (con un minimo garantito); i fondi comuni non garantiscono nulla, ma la loro gestione (fortemente dinamica) offre in genere soddisfacenti risultati nel medio - lungo periodo.

Riapertura semestrale delle sottoscrizioni

È la caratteristica di una particolare tipologia di Fondo Immobiliare, il cui patrimonio viene raccolto presso gli investitori mediante più emissioni di Quote (il cui valore corrisponderà al valore unitario stabilito nell’ultimo rendiconto/relazione disponibile) . Tali nuove emissioni di Quote avverranno in corrispondenza dei nuovi periodi di sottoscrizione che la SGR può aprire nell’arco di vita del Fondo, fino al raggiungimento del valore massimo dello stesso.

Non è prevista la possibilità per i Partecipanti di richiedere il rimborso anticipato delle Quote possedute, neppure in coincidenza con le nuove emissioni.

L’unico fondo gestito da Fimit SGR con tali caratteristiche è Gamma, Fondo Immobiliare di Tipo Chiuso riservato ad Investitori Qualificati.


S

Sale and lease back

Operazione tipica di uno schema di leveraged buy-out: consiste nella vendita di impianti ad una società di leasing al fine di ricavare fondi con cui ridurre l`indebitamento bancario a breve e quindi gli oneri finanziari e nella riacquisizione in leasing degli impianti stessi, con l`effetto di poter inserire tra i costi fiscalmente deducibili i canoni della locazione.

Sconto (sul nav)

È il valore che esprime sinteticamente lo scostamento tra il valore netto contabile di una quota del fondo, come risulta dal rendiconto annuale/relazione semestrale, e il prezzo della stessa quota negoziata sul mercato di Borsa. Tale sconto dipende principalmente dalla scarsa liquidità del mercato di Borsa.

SGR

È l’acronimo di Società di Gestione del Risparmio, società autorizzata alla gestione collettiva di prodotti finanziari (fondi comuni) dal Testo Unico della Finanza. Il patrimonio della società è separato da quello del fondo. Le società di gestione del risparmio autorizzate in Italia sono iscritte in un apposito albo tenuto dalla Banca d’Italia.

Società di revisione

Società che svolge l’attività di controllo della contabilità del fondo, volta ad accertare che non vi siano irregolarità. A seguito dell’analisi, la società rilascia un'apposita relazione di certificazione (solitamente allegata al rendiconto annuale/relazione semestrale).

Spin-off

Termine inglese che indica un'operazione di scorporazione di beni. La scorporazione consiste nella divisione di una parte dei beni di una società in una nuova entità giuridica. I titoli di questa nuova società vengono distribuiti agli azionisti della società originaria.

Sponsor

Intermediario che collabora con l'emittente nella procedura per l'ammissione a quotazione di strumenti finanziari e si impegna a garantire la qualità delle informazioni prodotte dall’emittente.


T

Tasso Interno di Rendimento

È il rendimento effettivo dell’investimento che tiene conto del capitale investito, di tutti gli incassi successivi all’investimento e dei differenti momenti temporali di detti incassi. Tecnicamente è il tasso di sconto al quale il valore attuale dei flussi di cassa netti attesi nel tempo è uguale al valore delle attività che genera.


V

Vacancy rate

Percentuale di spazi (immobili) "vacanti" (cioè non occupati/locati) offerti in vendita/locazione.

Valore del fondo

Il valore del fondo è la risultante del totale delle attività del fondo detratte di tutte le passività. Alla sua determinazione provvede il Consiglio di Amministrazione entro 60 giorni dalla fine dell’esercizio annuale e entro 30 giorni dalla semestrale.

Per la valutazione delle singole componenti del Fondo si applicano i criteri stabiliti dall’Organo di Vigilanza ai sensi del Testo Unico D. Lgs. 24.02.98, n. 58. Il valore unitario della quota è pubblicato due volte l’anno sui quotidiani indicati nel Prospetto informativo/Regolamento del Fondo.

Valore della quota

Dividendo il valore del fondo per il numero delle quote in circolazione si ottiene il valore patrimoniale unitario della quota. Tale valore di bilancio della quota è l’indicatore da tenere in considerazione per conoscere l’ammontare patrimoniale del fondo detenuto dal singolo risparmiatore/investitore.

Valutazione immobiliare

È l’attività attraverso la quale si determina l’incremento/decremento del valore degli immobili nel tempo. In un fondo immobiliare tale valore è determinato sulla base della valutazione effettuata semestralmente dagli esperti indipendenti.

Volume di Borsa

Numero complessivo di quote scambiate giornalmente sui mercati regolamentati di Borsa Italia S.p.A.